Bonne nouvelle : la fin de la loi Pinel ne marque pas la fin des opportunités. Elle pousse simplement à changer de stratégie. Voici un tour d’horizon des meilleures alternatives, pensées pour un marché immobilier comme celui de Nice.
La fin de la loi Pinel classique : que reste-t-il ?
Depuis le 1er janvier 2025, la loi Pinel, même dans sa version améliorée "Pinel Plus", ne s’applique plus aux nouveaux investissements. Le moment est donc venu de se tourner vers d’autres leviers patrimoniaux et fiscaux, souvent plus souples, plus techniques… et parfois plus rentables. Une nouvelle phase débute pour l’immobilier locatif, fondée sur la qualité du bien, sa localisation, et la qualité du montage fiscal.
Alternatives fiscales et immobilières à considérer
Le statut LMNP, Location Meublée Non Professionnelle
Le LMNP permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal très avantageux. Selon le régime choisi (micro-BIC ou réel), il est possible d’alléger significativement, voire d’annuler, l’impôt sur les revenus locatifs. L’amortissement du bien, des meubles et des charges permet de générer des revenus peu fiscalisés.
À Nice, les studios et T2 proches des universités, du centre ou du tramway sont particulièrement adaptés à ce montage.
La loi Denormandie : rénover pour mieux défiscaliser
Prolongée jusqu’à fin 2027, la loi Denormandie s’adresse aux investisseurs souhaitant acheter un bien ancien à rénover dans certaines zones ciblées. Elle fonctionne sur le même principe que la loi Pinel : réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %, en échange d’un engagement de location longue durée (6, 9 ou 12 ans).
Ce dispositif encourage la réhabilitation du parc ancien tout en redynamisant les centres-villes. Il est nécessaire que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + rénovation), et qu’ils améliorent significativement la performance énergétique du logement.
Bien que Nice ne soit pas directement concernée par la loi Denormandie, des villes aux environs de Nice, comme Grasse ou Vallauris le sont. Maison CINO, grâce à son expertise en architecture d’intérieur, peut transformer ces biens en logements à forte valeur locative.
Le déficit foncier : l’outil des rénovateurs avertis
En investissant dans l’ancien avec travaux, il est possible de générer un déficit foncier, c’est-à-dire des charges déductibles supérieures aux loyers perçus. Un excellent levier pour les contribuables fortement imposés.
SCPI fiscales : mutualiser sans gérer
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d’investir indirectement dans l’immobilier tout en accédant à des avantages fiscaux. Il existe des SCPI Denormandie, déficit foncier ou Malraux. Elles s’adressent aux investisseurs recherchant simplicité et diversification, sans gestion locative directe.
L’achat en nue-propriété : stratégie long terme
Acquérir un bien en nue-propriété permet de le payer avec une décote importante (jusqu’à -40 %), pendant que l’usufruit est temporairement cédé à un tiers. Idéal pour préparer une retraite ou une transmission patrimoniale, sans souci de gestion ni fiscalité immédiate.
Pourquoi Nice reste un terrain d’investissement stratégique
Même sans Pinel, Nice conserve tous ses atouts : marché tendu, cadre de vie recherché, attractivité touristique et économique. Dans certains quartiers, les taux de vacance locative sont proches de zéro. Investir ici, c’est sécuriser son capital dans un environnement dynamique.
Maison CINO identifie les quartiers les plus porteurs, les produits les plus rares, et propose des stratégies sur mesure adaptées aux nouveaux cadres fiscaux.
La fin du Pinel est une transition, pas une fin. Les véritables opportunités se trouvent dans la compréhension fine du marché, la qualité des emplacements, et l’ingéniosité des montages. Chez Maison CINO, nous transformons ces nouvelles règles en projets solides et sur mesure. Pour en discuter, contactez nos experts immobiliers.